成功案例
夫妻一方单方面卖房的法律效力
作者：张春辉 律师 时间：2015年06月19日
夫妻一方单方面卖房的法律效力
作者：张春辉律师 电话：15911117909
近期，笔者（北京-张春辉律师）代理了数起北京房屋买卖合同纠纷案件，均为夫妻一方在配偶未到场的情况下，在配偶一方不知情的情况下，将婚姻存续期间购买的房屋擅自出售给第三方。在与第三方交易过程中，因各种各样的原因，形成诉讼。有些案件，是配偶起诉买卖双方，要求确认房屋买卖合同无效。有些案件，是买方要求卖方及其配偶继续履行房屋买卖合同、协助办理过户手续等。
原告张三诉称：原告与被告李四于1999年登记结婚，双方为夫妻关系。婚后双方共同出资于2011年以李四的名义与北京XX公司签订《商品房预售合同》，购买该公司位于昌平区XX号房屋。合同签订后，以李四的名义交纳了相应款项，此后该公司交付了涉案房屋。直至2013年下半年，原告获悉：2012年X月X日，李四与被告王五签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定李四将涉案房屋出售给王五。原告认为，涉案房屋属于原告与李四的夫妻共同财产，李四在原告不知情、未经原告同意的情况下，擅自处分夫妻共同财产的行为，损害了原告的合法权益，其与王五签订的买卖合同及补充协议应属无效。为维护自己的合法权益，现原告依法诉至法院，诉讼请求：一、依法确认二被告于2012年X月X日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》无效；二、诉讼费由二被告承担。
被告李四辩称：同意原告的诉讼请求。我处分的房屋是我和原告的夫妻共同财产，故我和王五签订的合同及补充协议应属无效。原告一直不知情，她在做手术期间。故这个合同应该是无效的。
被告王五辩称：合同是王五与李四在自愿的情况下，经双方协商一致，在正规的房地产中介公司签订，并不存在胁迫情形。签约时李四反复强调其爱人知道这件事，但由于其爱人生病不方便到现场，李四当着原告的面给其爱人打了电话，当时有一位女同志接电话，同意这笔交易，同意出售房屋。在签订合同时，李四亲手签署声明，证明其对涉案房屋有完整的处分权。我已经尽到了注意义务，是善意第三人。综上所述，该合同不存在无效情形，故不同意原告的诉讼请求。
北京市X区人民法院经审理查明后认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告以被告李四在原告不知情、未经原告同意的情况下，擅自处分夫妻共同财产为由，主张二被告签订的房屋买卖合同及补充协议无效，法律依据不足；原告主张二被告恶意串通，损害了原告的利益，但就其主张的事实，原告并未提供充分证据加以证明。故原告的诉讼请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告张三的诉讼请求。
笔者（张春辉律师，电话一五九一一一一七九零九）附：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》(20141216)京高法发[2014]489号 六、无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
